非凡

珠江合生、富力集团、星河湾
　　我们将广州军团放在福建军团之后，自然有其道理。在广州军团中最叫响的企业当
属珠江合生，其进京也在1999年之后，第一个项目收获期也在2000年，截至2002年底，
珠江合生几大项目销售，也在20余亿的水平，尽管后来居上潜力不小，但依然落后于福
建军团。除珠江合生外，其它如富力集团、广州星河湾等的表现也要差一点。
　　珠江合生：两年前，我们还搞不清楚广东珠江投资与广州珠江实业的区别，更不清
楚他是干嘛的，两年后的今天，珠江合生已经成为北京房地产市场耳熟能详的名字。这
就是实力公司的优秀品牌的发展速度和区域渗透力。而今，恨不得一个刚刚入行的销售
员，都知道珠江合生联手在北京打造的五大项目，珠江骏景、珠江绿洲、珠江罗马嘉园
、珠江帝景和珠江国际城。2001年，珠江布好此五大项目，并率先通过珠江骏景的成功
销售，得到北京市场首度认可。2002年，珠江合生五大盘中，更增加了珠江绿洲这个新
兵，同期启动珠江罗马嘉园和珠江帝景，在全年表现中取得不俗的成绩。但因为种种原
因，珠江合生至少面临五大发展问题。一是项目多而大导致公司规模庞大，珠江合生一
直缺乏有效地管理，2002年又遇上企业高层人事变动。二是异地作战却得倾巢出动，发


展计划制定得过于神速，在水土不服和员工本地化等问题上没有更多时间磨合和消化。
三是珠江各项目都可谓走的中高价策略，在市场上没有价格竞争优势，虽然品质不低，
但供应量很大，自我竞争就足以放慢销售进度，与大规模发展计划不合。四是产品复制
明显，在广州如此，北京照搬，先不论如何与市场对手竞争，仅自我几大产品同时面市
形成的竞争就足够折腾，几大产品之间的档次也没有拉开明显的差距。五是野心太大，
在已有项目还没有完全进入正轨时，还在发展其它新项目，珠江第六盘第七盘恨不得在
2003年都要上市。正因为如此，珠江合生2003年制定的年度销售计划高达60个亿，估计
实现的可能极小。
　　富力集团：据说在广州与珠江合生有一争的富力集团到了北京，也一直拿珠江作为
自己的头号对手。所以，富力才果断地聘请原北京珠江投资董事长谢强出任其北京总经
理。富力集团实力可考，十数年在广州成功开发十几个楼盘，多个楼盘荣获十大明星楼
盘，富力集团也曾获广州综合实力排名第一。但进京后能否面临珠江同样的问题，却是
一个令人不安的因素。最为关键的是，就富力而言，通过31亿竞拍成功的广渠门几块大
地，土地成本估计是北京近些年项目开发中最高一个，这样高成本之下，如何运作富力

国际城自然成为业界十分关注的话题。从富力国际城开盘价仅7000余元来看，也许富力
发展第一个项目可以不言利，往后可以凭谢强在京拿地的本事，多拿几块低成本空利润
的项目，实际上富力进京后也一直在做此努力，而且已经成功签下两个大项目发展。如
此以来，富力国际城可以成为品牌项目运作，富力依然有很大的发展空间。但这个发展
至少需要两大因素。一是要足够快，二是要足够良性运作，这都必须建立在富力城成功
的基础的上。2003年富力集团压力不可谓不大。
　　星河湾：广州军团的第三代表本应是中体奥园及其北京奥林匹克花园，但这家公司
虽则发家于广州，但那更多的是广州企业操盘运作的结果，在北京奥园却是中体产业与
华新国际的结果，而中体产业显然是属中央军团，华新国际则出身于东北军团。广州金
业据说也早于2002年初进京，但至今还未听到其项目的进展报告，而广州恒大于2002年
进京，大做三版买地广告后，一幅气势汹汹的样子，结果不及月余，不知为何又悄然撤
出北京了。所以，这个表现机会就给了广州星河湾。这个位于东四环外的项目很有可能
叫做北京星河湾，而且目前已经进入预售前期，预计2003年中面市。北京星河湾项目很
有可能直接复制广州星河湾，最多也是为适应北京规划条件和销售环境略作调整。仅这
个信息，足以让我们全面了解广州星河湾的打法。因为在广州，星河湾不仅是一个获得
极大成功的楼盘，而且也是一个成功开发数期入住的楼盘。北京不少业界踩盘队都去现
场领教过，笔者甚至前后去过两次，感触颇深。据了解，广州星河湾由广州王志纲工作
室全案策划，并成为其大盘时代的代表力作，王志纲工作室依然是北京星河湾的总策划
，其打法肯定大同小异也。